전세사기 피해를 막기 위한 전세계약하기 전 유의사항

최근 전세 사기로 인해 피해를 보신 분들이 많이 계셔서 안타까움을 금할 수 없습니다. 전세 사기를 막기 위해서는 법의 개정도 필요하지만 무엇보다 임차인이 우선적으로 신경 써야 할 부분들도 있습니다. 오늘은 전세 계약 전 유의해야 할 사항들에 대해 단계별로 알아보도록 하겠습니다.

목차(Table of Contents)

전세 계약

전세 계약 제도는 전 세계에서 우리나라에만 존재하는 것으로 투자에 한정시켜 말하자면 부동산 불패 신화를 만들어주는 하나의 제도 중 하나입니다.

전세 제도는 쉽게 말해 다른 사람의 집이나 방을 특정 기간 동안 돈을 맡겨 두고 사는 것을 말하는데요. 대략적으로 2년 동안 계약을 해서 산 후 계약 연장을 하던지 혹은 집을 비워두던지 해야 합니다.

만약 빌려 사용한 집에서 나간다고 한다면 집을 빌릴 때 맡겼던 돈을 집주인으로부터 다시 받아야 하는데요. 이때 정상적으로 잘 받으면 아무런 문제가 없지만 집주인의 훼방이나 사기성이 있다면 이때부터 일은 복잡해지고 전세 사기와 같은 문제들이 발생할 수 있는 것입니다.

전세 계약 전 확인해야 할 체크 리스트 4가지

살 집을 보다가 마음에 드는 집을 발견하였다면 전세 계약 준비를 해야 합니다. 위치와 집의 구조가 마음에 들 경우 다른 사람이 계약을 하기 전에 내가 먼제 해야겠다라는 생각에 물불 안가리고 계약부터 하시려는 분들이 계시는데 절대 그렇게 해서는 안됩니다.

지금부터 전세 계약 전 임차인으로서 체크해야 할 부분들을 총 4가지로 나누어 알아보도록 하겠습니다.

1. 주택상태 알아보기

첫번째로 확인해주면 좋은 항목은 바로 주택상태입니다. 여기서 말하는 주택상태라고 하는 것은 두 가지 의미가 있습니다.

첫번째 의미는 문자 그대로 주택의 상태를 체크하는 것입니다. 보수가 필요한 부분에 대하여 집주인에게 수리를 요청하는 등의 행위를 통해 앞으로 내가 살아가야 할 집에 대해 미리 하자 보수를 받는 것입니다. 계약 전에 발견하여 입주 전에 집주인에게 말을 한다면 충분한 보수를 받을 수 있지만 입주 후에는 입을 싹 닦아버리는 집주인도 있으니 되도록이면 미리 해주는 것이 좋습니다.

다음으로 두번째 의미는 계약을 하고자 하는 집이 불법 건물 혹은 무허가 건물인지를 확인해야 한다는 것입니다. 불법 건물이나 무허가 건물이 위험한 이유는 주택임대차보호를 받을 수 없을 수 있다는 것인데요. 현행법 상 불법 건물과 무허가 건물들은 주택임대차보호법 적용을 받지 않기 때문입니다.

현재 계약하고자 하는 전세 매물이 무허가 혹은 불법 건물인지를 확인하기 위해서는 아래 링크를 통해 열람을 해보시기 바랍니다.

무허가 및 불법 건축물 여부 확인하기

2. 적정 전세가율 검색해보기

전세 계약 전 두번째로 알아보아야 할 체크리스트는 적정 전세가율을 알아보는 것입니다. 이 말은 집 매매 가격에서 전세가가 차지하는 비율을 말하는 것입니다. 적정 전세가율을 미리 확인해야 하는 이유는 만에 하나 일이 잘못되어 전세비를 돌려받지 못할 위험을 차단하기 위해서입니다.

예를들어 설명하면 10억에 매매되는 아파트가 한 채 있습니다. 그런데 이 아파트의 전세가는 7억입니다. 이럴 경우 이 아파트의 전세가율은 70%가 됩니다. 이러한 전세가율은 사실 시험지의 모범 답안처럼 정해진 것이 없습니다. 적정 전세가율이 높을때는 70~80% 까지 치솟았다가도 낮을때는 40~50%를 유지하기도 하기 때문입니다.

아래 그림은 부산광역시의 최근 3개월 전세가율을 알아본 결과입니다. 내가 전세 계약을 하고자 하는 지역의 주택을 선택한 후 전국 단위와 비교 혹은 수도권 및 지방과의 비교도 가능하기 때문에 내가 계약하고자 하는 지역의 전세가율의 높고 낮음을 미리 알 수 있게 됩니다.

이처럼 적정 전세가율은 시세의 변동에 따라서도 변동이 되기 때문에 미리 전세가율을 알고 방문하는 것이 절대적으로 필요하고요. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 매물은 특히 주의를 해주셔야 합니다. 적정 전세가율을 알아보기 위한 방법으로는 아래 첨부해 놓은 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

전세계약 전 전세가율 검색해보기

3. 선순위 권리관계 알아보기

전세 계약을 하기 전 알아두면 좋은 점 세번째는 선순위 권리관계를 확인해 보는 것입니다. 말이 조금 어려울 수 있는데요. 쉽게 말하자면 나중에 전세금 회수에 문제가 발생하였을 때 전세금을 보장 받을 수 있는 순위를 확인하는 것입니다. 발생할 수 있는 문제라는 것은 임대인(집주인)의 문제로 인해 내가 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 될 경우 내가 맡긴 전세값보다 우선적으로 변제되는 체납 세금 등을 확인해 보아야 한다는 것입니다.

이러한 확인이 뒷받침 된다면 추후 발생할 수 있는 전세 보증금을 안전하게 회수할 수 있기 때문에 꼭 확인해보는 것이 중요하고요. 무엇보다 다가구주택의 경우 전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 등을 확인하는 과정이 필요할 수 있습니다. 선순위 권리관계가 궁금하신 분들은 아래 인터넷 등기소 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

인터넷 등기소에서 선순위 권리관계 확인하기

4. 임대인 세금 체납 여부

마지막 네번째는 임대인이 내야 할 세금 체납 여부를 확인하는 것입니다. 이 또한 나중에 내가 받아야 할 전세 보증금을 받지 못한 위험을 미연에 차단하기 위해 확인이 필요합니다. 예전에는 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것이 어려웠지만 국세의 경우 세무서 또는 홈텍스, 지방세의 경우 주민센터 또는 위택스에서 조회가 가능하다고 하니 참고하시어 미리 확인해보시면 좋을 것 같습니다.

더불어 2023년 4월부터는 계약 체결 후에는 임대인의 동의가 없이도 국세 미납을 확인할 수 있으니 참고해주시면 좋을 것 같네요.

국세청 홈택스에서 국세 체납 여부 확인하기

위택스에서 지방세 체납 여부 확인하기

마치며

지금까지 전세 계약을 하기 전 필수적으로 알아두어야 하고 체크해야 할 4가지에 대해 알아보았습니다. 복잡해 보이지만 사실 그렇게 복잡할 건 없습니다. 혹여 복잡하다고 하더라도 소중한 내 돈을 맡기며 집을 빌리는 것이기 때문에 처음부터 끝까지 꼼꼼하게 살펴봐야 하는 것은 필수라고 생각합니다.

다음 포스팅에서는 전세집 계약 체결을 할 때 미리 알아두면 좋을만한 내용으로 찾아뵙겠습니다. 전세집을 구하시는 분들께 도움이 되었길 바라며 이만 마치겠습니다. 끝.